דיור מוגן
דגשים, הערות והארות ביחס להסכמי אכלוס בפרויקטים של דיור מוגן לגיל הזהב
מאמר זה נכתב על ידי עוה"ד דרור שרמן וליאור לנדאו
מספר הפרויקטים לדיור מוגן בישראל עולה משנה לשנה, ופרויקטים חדשים קמים ונבנים.
רשימות ההמתנה הארוכות בפרויקטים הבנויים והקיימים, כמו גם פרויקטים חדשים הנבנים בימים אלו ועתידים לקום בשנים הקרובות, מעידים ומלמדים כי יותר ויותר גמלאים בישראל מבקשים להתגורר וליהנות, בשנותיהם היפות, מאיכות החיים, הפעילות החברתית ורמת השירותים הגבוהה אשר מרכזי דיור אלו מעניקים לדייריהם.
יחד עם זאת עליכם לזכור, כי בסופו של יום מדובר בעסקה מסחרית וכלכלית, בהתחייבויות כספיות בלתי מבוטלות, ובזכויות מהותיות אשר עליכם להבטיח במועד חתימתכם על ההסכם.
במאמר קצר זה, ננסה לסייע לכם, גימלאים העומדים להצטרף לפרויקט דיור מוגן ולחתום על הסכם הצטרפות/אכלוס, ולהביא לידיעתכם מספר נקודות מהותיות עליהן חשוב כי תתנו את הדעת, כי תדונו ותדרשו להן מענה ראוי מנציגי המכירות, וכי תבטיחו כי חייכם בפרויקט אכן יתנהלו להם על מי מנוחות וכי לא תאלצו לנהל מאבקים משפטיים בעתיד להבטחת זכויותיכם.
בפתח הדברים נדגיש ונאמר, כי אנו סבורים שהתקשרות בהסכמים ביחס לפרויקטים מעין אלה, הינן התקשרויות המחייבות ליווי וייעוץ משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום זה.
1. הזכויות בדירה – בדקו והבינו מהן הזכויות המוקנות לכם ביחס לדירה (זכות שכירות, זכות בעלות, זכות שימוש וכו'), ולמשך כמה זמן תינתן לכם זכות המגורים בדירה (אם וככל שזו מוגבלת ולא למשך כל ימי חייכם).
2. מסלולי התשלום – בדקו מהם מסלולי התשלום הנהוגים בפרויקט ועשו חישוב כלכלי מהו המסלול הרצוי לכם.
בארץ נהוגים מספר מסלולי תשלום בגין יחידת מגורים בפרויקט לדיור מוגן:
• פקדון מלא – פקדון חד פעמי המופקד בידי היזם/החברה המנהלת את הפרוייקט טרם כניסתכם לדירה, היזם נהנה מהריבית הצומחת מכספי הפקדון משך תקופת שהותכם בדירה (מחזיר את הפקדון רק בצירוף הפרשי הצמדה), וכן שוחק מסכום הפקדון, מדי שנה, פחת בשיעור של 2% - 3% בצירוף מע"מ.
• פקדון חלקי – פקדון הנשחק בשיעור גבוה יותר ומשך תקופה קצרה יותר מהנהוג במסלול פקדון מלא.
• דמי אחזקה חודשיים ללא פקדון – פעמים מאפשרים היזמים לדייר לשלם תשלומים חודשיים גבוהים, ללא צורך בהפקדת פקדון, ובמקרה שכזה מגלמים דמי האחזקה בתוכם גם את רכיבי השחיקה והריבית אשר לכאורה נמנעים מהיזם.
• מסלול משולב – פקדון חלקי ותשלום חודשי מוגדל.
3. שיעור הפקדון והפחת השנתי – בדקו מהו גובה הפקדון הנדרש? מהו שיעור הפחת השנתי אשר ינוכה מכספי הפקדון ? במשך כמה שנים ינוכה לכם פחת מכספי הפקדון ? כיצד תקבלו את כספיכם בסוף תקופת ההסכם – האם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ? האם רק הפרשי הצמדה?
4. בטוחה להשבת כספי הפקדון – זוהי הנקודה החשובה והמהותית בהסכמים אלו. אנא ודאו ובדקו כי אתם מקבלים בטוחה מספקת להחזרת כספי הפקדון לידיכם או לידי יורשיכם לאחר סיום ההסכם ופינוי הדירה.
עליכם לדרוש ולקבל מהיזם/מהחברה המנהלת את הפרויקט בטוחות ראויות הן בעבור התשלומים אשר תשלמו לפני קבלת החזקה בדירה בפרויקט, והן לאחר כניסתכם לדירה.
הבטוחות המקובלות בענף הדיור המוגן בישראל הינן:
1. ערבות בנקאית ( בדרך כלל היזם יגלגל עליכם את עלותה וזו גבוהה למדי ).
2. רישום משכנתא מדרגה ראשונה.
3. הערת אזהרה.
4. רישום משכון.
5. פרק הזמן להחזרת כספי הפקדון – עליכם לוודא כי לאחר ביטול ההסכם, ובכפוף לפינוי הדירה על ידכם, יוחזרו לכם כספי הפקדון תוך פרק זמן סביר. על פי פסק דינו של בית הדין לחוזים אחידים בעניין מעונות מכבי ומגדל הבהב בע"מ, פרק זמן זה אמור להיות פרק זמן של כ- 14 יום. במידה ופרק הזמן הניתן הוא ארוך יותר (כגון במקרה של פטירה חלילה, בו נדרשים היורשים להציג צו ירושה או צו קיום צוואה) דרשו ריבית על התקופה שמיום פינוי הדירה ועד קבלת כספי הפקדון.
6. דמי האחזקה החודשיים – דמי האחזקה משולמים, בדרך כלל, מדי חודש בחודשו, ובנוסף לכספי הפקדון. בדקו ובקשו הבהרות ביחס ליכולתו של היזם/החברה המנהלת לייקר את דמי האחזקה, ביחס להיקף סל השירותים הניתן בתמורה לדמי האחזקה, ביחס לתשלומים נוספים אשר עליכם לשלם באופן נפרד מדמי האחזקה (כגון ארנונה, חשמל וכו'), וביחס למהות וסוג השירותים הנוספים בתשלום.
7. טיפול סיעודי – ברוב הפרויקטים היוקרתיים בארץ, קיימים אף מחלקות אשפוז שונות – מחלקות סיעודיות, מחלקה לתשושי נפש, דיור מוגן תומך, החלמה וכיו"ב – המיועדים לדיירי הפרויקט ולציבור הרחב.
בדקו האם יש לכם יתרון כלשהו, כדיירים בפרויקט, בקבלה למחלקות אשפוז אלו במקרה הצורך (הן מבחינת קדימות והן מבחינה כספית), בררו מהם הקריטריונים הנהוגים להכרזה על אדם כסיעודי, ומהו היקף סל השירותים הניתן במחלקות האשפוז. ודאו כי במידת הצורך יתאפשר לכם להכניס מטפל/ת סיעודיים ("אופר") לדירה.
הסכמי האכלוס הינם הסכמים מורכבים ומפורטים מטבעם, וקיימות עוד נקודות התייחסות רבות ומגוונות עליהן יש לתת את הדעת טרם החתימה (על אחת כמה וכמה בפרויקטים המצויים בשלב הבניה), אולם מפאת קוצר היריעה לא נוכל לסקור את כולן במאמר זה.
על כן, המלצתנו לכם היא כי תפנו לעורך דין, בעל ניסיון בתחום, על מנת שייצגכם נאמנה.
אנו מאחלים לכם עוד שנים ארוכות ורבות של בריאות ונחת, וכי בכל פרויקט דיור מוגן בו תבחרו תקלטו בצורה מהירה וטובה ותיהנו מהנוחות הרבה ומהשירותים השונים אשר ניתנים לדייריו.
המאמר נכתב ע"י עוה"ד ליאור לנדאו ודרור שרמן אשר מתמחים בייעוץ משפטי לדיור מוגן.
פרטים נוספים ניתן למצוא באתר האינטרנט של משרד עוה"ד שרמן לנדאו את עברי :
http://www.sli-law.co.il/?page_id=64
הרשימה דלעיל הינה חלקית ובכל מקרה אין לראות באמור לעיל כייעוץ משפטי.
מומלץ לקבל ייעוץ משפטי לפני שמקבלים החלטה כלשהי בנושא.
