ביז-טק Biz-Tec - שיווק עסקים, כנסים והדרכות
 מגזין דיגיטלי - פורטל ספקים B2B - מועדון עסקים VIP 

אמצעי הבקרה הצרכני הנדל"ני לבדיקת השקעות נדל"ן בארה"ב - SAFE FUTURE

 

אמצעי הבקרה הצרכני הנדל"ני לבדיקת השקעות נדל"ן בארה"ב  - ה- ALL IN ONE

השקעה נבונה יכולה להתבצע רק בהתקיים שקיפות ומידע מלא, המאפשרים קבלת החלטה מושכלת. לשם כך פיתחנו, על בסיס ידע מעשי שנצבר בשטח,  אמצעי מיוחד – ALL IN ONE שמטרתו מתן גילוי מלא שלם על הנכסים, והוא מכיל את מכלול המידע הנחוץ לבחינת כל השקעה, ובכללו נתוני סביבה, השוואת מחירים, היסטורית מחירים, בדק בית, עלויות שיפוץ, ניתוח ביטוחי, מסמכי הסגירה, מידע כללי- פרטים על הנכס וכן תזרים מזומנים, ולהלן:

 

2014-02-12 18.24.06

 

 נתוני סביבה- Community Overview נתונים על סביבת הנכס, הכוללים היבטים דמוגרפיים, כלכליים ונוספים, המאפשרים קבלת החלטה מושכלת ומבוססת, ובין היתר:

נתוני אוכלוסיה- שיעור הגידול באוכלוסיה באזור, גודל משק בית, צפיפות האוכלוסייה, גיל ממוצע, התפלגות גילאים, שיעור משקי בית עם ילדים,

נתונים כלכליים- הכנסה ממוצעת למשק בית, הכנסה חציונית, שיעור עובדי צווארון לבן/כחול,

נתונים נדל"ניים- שיעור בתים בבעלות, שיעור בתים בשכירות, שיעור בתים פנויים, שווי חציוני של בית באזור,

נתונים כלליים- רמת הפשיעה, אקלים חינוכי, תוך מתן השוואות לממוצע הכללי.

 השוואת מחירים- CMA- Comparative Market Analysis ריכוז נתונים עדכני על מספר נכסים שהוצעו ועסקאות שבוצעו במהלך שלושת החודשים האחרונים באזור הנכס, המוכן על ידי איש מקצוע בתחום.

ה-CMA כולל את פרטי הנכסים המושווים- הן נכסים שנמצאים עתה למכירה והן אלה שבוצעו בהם עסקאות, כשלגבי כל נכס מפורטים מספר מערכת לצורך זיהוי ואימות, כתובת, פרטים טכניים- מספר חדרי שינה וחדרי שירותים, אופי הבית, שנת בניה, מחיר מקורי, וכן מחיר מוצע- או מחיר סגירה.

ה-CMAמאפשר השוואה לנתוני סביבה כלכליים עדכניים.

 היסטוריית מחירים- Tax Record– "Property Detail Report"- מסמך רשמי המוכן על ידי רשויות המדינה, ומאגד פרטים מגוונים על הנכס, ובכללם פרטים כלכליים מהותיים.

במסמך מפורט המידע הרלוונטי של העסקה האחרונה שהוזנה לגבי הנכס- מועד ביצוע העסקה, התמורה שניתנה, שמות הצדדים.

כן מפורטת היסטוריית עסקאות קודמות- ולגבי כל עסקה מכלול המידע- מועד ביצוע העסקה, התמורה שניתנה, שמות הצדדים.

בנוסף מפורטות משכנתאות שניתנו על הנכס בעבר- מועד וסכום, כמו גם אופי ההלוואה.

היסטוריית המחירים מאפשרת קבלת תמורה אובייקטיבית לחלוטין של מחירי כלכלי של הנכס- מחירו לפני הבועה, מחירו לקראת שנת אלפיים וכו'.

 בדק בית- Home Inspection- דו"ח עדכני מקצועי המוכן על ידי חברת ביקורת מבנים עבור חברת Safe Future כחלק ממערך המידע לקראת ההחלטה על רכישת הנכס. הדו"ח מפרט את הבדיקות שנערכו לגבי כלל חלקי הבית ומצבם והמידע הרלוונטי לעסקה, ובין היתר תשתיות, מצב החצר, איוש, יסודות, חלקים חיצוניים, גג ומרזבים, מערכות- חשמל, מים, ביוב, מיזוג, מטבח, פנים הבית. הדו"ח מפרט ליקויים ומרכז ליקויים שיש לשפר לפני איוש הבית.  

 עלויות שיפוץ- Rehab cost פירוט של רכיבי השיפוץ שנערך לנכס, ברמת פירוט של פריט בודד, ומשל- צביעת פנים, צביעת חוץ, תיקון מרזב, תיקון גג, החלפת שטיח/ניקוי שטיחים, תיקון חלון מטבח, כיוון דלתות, מאוורר תיקרה בחדר שנה, מסגרת למראת שירותים, שתילת פרחים בחזית, כריתת עץ, תיקון מערכת המיזוג.

 ניתוח ביטוחי- Insuranceפוליסת הביטוח של הנכס , עדכנית לאחר רכישתו באמצעות Safe Future, הכוללת הערכת דמי הכינון של הנכס. הפוליסה מאפשרת הבנה של עלות עדכנית לבניה חדשה, להשוואה מול עלות רכישה נוכחית.

 

 מסמכי הסגירה- HUD-1. מסמך חובה בכל עסקה, בהתאם להוראות ה- HUD- שהינה מנהלת הדיור הממלכתית- U.S Department of Housing & Urban Development . מסמך זה נועד כדי להסדיר עלויות העסקה. במסמך מצוינים שמות הצדדים ופרטיהם. התמורה ששולמה בגין הנכס, כולל הוצאות שונות במהלך העסקה, ולמשל הוצאות משפטיות בסגירת העסקה ("Closing"). במקרה שהמוכר שילם הוצאות מראש, ולמשל בגין מיסים- ארונה, פינוי אשפה וכיו"ב, יחזיר הקונה חלק יחסי למוכר מהתשלומים שבוצעו, בהתאם לתקופה ששולמה מראש. זו גם הסיבה לכך שלעיים סכום ה"סגירה" שונה בכמה מאות דולרים ממחיר הרכישה.

מידע כללי- פרטים על הנכס- נתונים פיסיים של  הבית, שטח, מספר חדרי שינה, חדרי שירותים, שנת בניה. נתונים כלכליים  של הבית- עלות הרכישה, עלות השיפוץ ועלות כוללת, צפי לדמי שכירות ולתשואה, כמו גם פוטנציאל לעלית ערך. נתונים אודות סביבת הנכס.

 תזרים מזומנים-Cash Flowמסמך המוכן על ידי חברת  Safe Future ומהווה צפי לתוצאות של העסקה. במסמך מצוינת כתובת הבית וכן נתונים כלכליים רלוונטיים:  

מחיר הנכס ברכישה מ- Safe Future (הכולל עלות מקורית, דמי סגירה משפטיים, הוצאות העסקה- פתיחת חברה, מסמכים, דואר וכיו"ב, רווח Safe Future), עלות השיפוץ שנדרשה על ידי קבלן השיפוצים, וכן סה"כ מחיר הרכישה.

צפי לדמי השכירות בנכס נטו, לאחר פירוט צפי לדמי שכירות בנכס ברוטו, וכן הוצאות צפויות, כגון דמי ניהול שוטפים, עלות ביטוח, מיסי ועד ככל שקיימים, והפרשות לטובת הוצאות בלתי ניתנות לחיזוי מראש, ולמשל לחודש אי תפוסה בשנה (הפרשה שניתן לעשות בה שימוש אף לטובת עמלת ההשכרה בראשית השכרה) ועל חשבון תיקונים- אחזקה.

צפי לתשואה נטו, בהסתמך על ההנחות שנערכו.

2014-02-12

 

ה- ALL IN ONE הוא כלי מתאים והכרחי לבחינת השקעה. הוא מאפשר בחינה מכל ההיבטים- סביבתיים, טכניים ובעיקר כלכליים של הנכס וסביבתו. מומלץ כי כל השקעה המוצעת תיבחן תוך שימוש בכלי זה.

בהצלחה!

ובזהירות

יוסי ברג ,    גיל טוריאל , אמיר פלג  

 

לפרטים על אפשרויות השקעה איכותיות ומבוקרות בארה"ב , אנא מלאו פרטים :

 

צור קשר - נדל"ן חו"ל***************
שם מלא: *
חובה לציין שם מלא
שם חברה
Invalid Input
תפקיד/התמחות
Please write a subject for your message.
טלפון/סלולר *
אנא רשום מספר טלפון.
דואר אלקטרוני *
בבקשה רשום כתובת דואר אלקטרוני תקינה
רשום פנייתך
Please let us know your message.
קוד אבטחהקוד אבטחה
קוד אבטחה שגוי