מדוע השקעה בנדל"ן ארה"ב משתלמת לנו יותר
מערכת 13/2/2017
אם ציפינו למהפך בשוק הנדל"ן לטובת האזרח, עם הבטחות ממשלתיות לבניית מסה של דירות ובמחירים ריאליים, כדי למנוע מגורים בדירות שכורות, הנה באה המציאות וטופחת על הפנים, ומגלה לנו שנהפוך הוא: מצב שוק הנדל"ן בישראל רק הולך מדחי אל דחי: אין התחלות בנייה, אין פתרון לדירות במחירים ריאליים, וכך מוצא את עצמו האזרח הישראלי בפני שוקת כלכלית שבורה, בלי יכולת כלכלית להשקיע בנדל"ן מקומי, כדי להבטיח לעצמו עצמאות כלכלית היום ובעתיד.
במקביל, גם לאזרח שידו משגת, במקום השקעה בנכס יוקרתי באחת משכונות היוקרה של תל אביב וסביבותיה, בתשואה של 2% עד 3% ברוטו בלבד, בארה״ב הוא יקבל תשואה של פי 3 או פי 4, ויהיה בעלים בטאבו של וילה מפוארת בלב לוס אנג׳לס, פאלם ספרינגס, שבהן מחירי השכירות גבוהים פי 4 מאשר בישראל.
הרצון של האזרח להרויח מהשקעה בנדל"ן, מרחיקה אותו מלחפש פתרון כאן בישראל, ושולחת אותו לחפש השקעות מעבר לים, כשארה"ב היא המדינה הקורצת ביותר כרגע לסוג זה של השקעות, עם רווח עצום בכל מה שנוגע להשקעה נדל"נית, וזאת במספר אפיקים מעניינים.
אחת החברות המובילות בתחום זה הינה פסיפיק הולדינגס, חברת השקעות וניהול נדל"ן מניב בארצות הברית, הפונה לאזרחים אמריקאים, ישראלים ובקרוב גם למשקיעים קנדים וסינים, עם פתיחת הסניפים בטורונטו, שנחאי ובייג'ין, והיא מגלגלת כיום כ־100 מיליון דולר בשנה.
החברה הוקמה ב־2004 על ידי עו"ד יובל זיו, המכהן כיום כמנכ"ל, והוא גם האחראי על פיתוח מודל ניהול נדל"ן ייחודי הנקרא : - CMA Comprehensive Management Agreement, המעניק ביטחון מירבי למשקיע, אשר נמצא רחוק מהנכס שלו, ומעוניין בהכנסה פאסיבית, קבועה וגבוהה.
יובל זיו, מנכ"ל ובעלים "פסיפיק הולדינגס"
יובל זיו, מנכ"ל והבעלים של פסיפיק הולדינגס: "גם השקעות נדל"ן בארה"ב כמו כל השקעה אחרת, טומנת בחובה סיכונים שאי אפשר להימנע מהם, אבל אפשר לצמצם אותם. בשוק קיימים 7 פרמטרים חשובים, העשויים לעזור למשקיעים לצמצם את הסיכונים בפניהם הם עומדים:
(1) - הפרמטר הראשון: לברר מי היזם. כל משקיע או רוכש דירה, חייב להכיר את האדם שאיתו הוא עומד לעשות עסקים, לברר עליו אם הוא ישר והגון, ואינו במקרה נוכל. כיום גלישה בגוגל מספקת לעיתים את האינפורמציה המבוקשת, ומונעת התקשרות מסוכנת.
(2) – הפרמטר השני: האם יש למשקיע שליטה על ההשקעה, ואיזו סוג של שליטה היא: משפטית, מסחרית או אחרת. זיו: "אם מישהו משקיע באמצעות קרן כלשהי, או באמצעות קבוצת רכישה, אין לו שום שליטה על הכסף, ומכאן הדרך קצרה לעגמת נפש ולהפסדים כספיים".
(3) – פרמטר שלישי: האם היזם משקיע את כספו שלו, או שהוא רק מאתר עבר הלקוח השקעות. שכן יזם אשר משקיע גם מכספו האישי בפרויקט או בקרן, הוא ללא ספק מחויב יותר למיזם, כיון שהוא גם ייפגע, אם ההשקעה של הלקוח שלו לא תצלח.
(4) - פרמטר רביעי: האם היזם מנהל בעצמו את ההשקעה של הלקוח, או שהוא עושה זאת באמצעות אחרים?. גם יזמים טובים עם כוונות טובות, אשר עובדים עם צוות מנהלים שאינם טובים, הפרויקטים שלהם לא תמיד יצליחו למרות הכוונות הטובות.
(5) - פרמטר חמישי: האם ההשקעה ממונפת?. מינוף יכול להגדיל את הרווחים בתקופה של עליות, אולם בד בבד גם להביא להפסדים גדולים מאוד בתקופה של ירידות. אם למשל משקיע לוקח משכנתא של 75% על הנכס, ופתאום מגיעה תקופה של חולשה בשוק, הרי ירידה של כ-25% בערך הנכס, יכולה במחי יד למחוק למשקיע את ההון העצמי שהביא מהבית.
(6) - פרמטר שישי: האם המשקיע יוכל לממש את ההשקעה בכל עת? בל נשכח שנדל"ן בניגוד למניות או אג"ח, לוקח זמן לממש, לפעמים עד כמה חודשים, גם אם הנכס הינו בבעלות המשקיע. ואם המשקיע מושקע בתוך קרן, או שייך לקבוצת רכישה, המימוש של ההשקעה שלו יכול לקחת גם הרבה יותר זמן, או שיצליח לממש רק תוך כמה שנים.
(7) – פרמטר שביעי: המשקיע חייב להיות מוכן גם לתרחיש קיצוני, בו הוא עלול להפסיד כסף רב, אם תהיה נפילה של ערך הנכס בעשרות אחוזים, למשל.
שיטת ה-CMA לניהול הנכס בארה"ב - הייחודית לחברת פסיפיק הולדינגס
הרעיון במודל ה־CMA הינו צמצום הסיכונים עבור המשקיע בנכסים מניבים, על ידי העברת מרבית הסיכון לידי חברת הניהול של הנכס. כל הוצאות הניהול, אחזקה שוטפת, תשלומי ארנונה, חשמל, מים, פינוי דיירים סרבנים ומציאת דיירים חלופיים – הינם באחריות חברת הניהול, וזאת למשך 5 שנים. בתום התקופה, המשקיע רשאי להאריך את ההסכם (בהסכמה הדדית), למכור את הנכס או לעבור לחברת ניהול אחרת, כי הוא הקובע היחיד מה יהיה גורל הנכס שלו.
מה שמייחד את חברת פסיפיק הולדינגס, היא העובדה שהם מעניקים לך את השליטה האבסולוטית על הנכס שלך: הם נותנים לך בעלות, המעניקה לך שליטה משפטית מלאה. הקונה שולט משפטית, והוא רשום כבעלים בטאבו על אדמה פרטית. כך הוא יכול להוריש את הנכס, למכור אותו מתי שיחליט, למשכן אותו, לעבור לגור בו, להמשיך עם ה־CMA או להפסיק ולעבור לחברת ניהול אחרת.
מיזם השקעה נדל"ני חדש של פסיפיק הולדינגס בארה"ב: קרן BNF
החברה הקימה לאחרונה קרן סגורה בשם: - BNF (BUY AND FLIP), שהינה בשלבי גיוס של עשרות מיליוני דולרים. כאן מדובר ברכישה של נכסים במחירים נמוכים, השבחתם ומכירתם בתוך כשנה או פחות.
הקרן הזו אמורה לסייע לנתחי אוכלוסייה נוספים, המעוניינים להשקיע סכומים נמוכים יחסית, במטרה לראות רווח הוני מהיר. הקרן תורכב מהשקעות קטנות (החל מ־100 אלף שקל), ועם הכספים הללו תרכוש פסיפיק הולדינגס נכסים באותה השיטה שבה היא פועלת ממילא: איתור וקניית נכסים זולים, לרוב ממכירות פומביות של ההוצאה לפועל בארצות הברית, והרווח יחולק בין כל המשקיעים בקרן לפי השקעותיהם, כשההבטחה היא לתת קודם למשקיעים 6% (החזר ״מועדף״), וביתרה יתחלקו המשקיע, והחברה שווה בשווה.
קרן מטבעה הינה נתיב השקעה מסוכן יותר, לעמת בעלות ישירה בנכס, וזאת עקב העדר שליטה משפטית ומסחרית. אבל אם מתכננים את הקרן בצורה נכונה, ניתן לצמצם את הסיכונים המובנים בהשקעה בקרן מצד אחד, וליהנות מיתרונות ייחודיים, שההשקעה דרך הקרן מעניקה למשקיע: (1) השקעה בסכום נמוך במיוחד – 100,000 ₪. (2) השקעה לטווח קצר מאד – 12 עד 18 חודשים. (3) תשואה גבוהה מאד – 10% עד 12%. (4) מינוף נמוך. (5) פיזור: הקרן משקיעה במספר נכסים זולים יחסית, כך שיש פיזור סיכונים.
יש להוסיף שלקרן לא תהיינה כמעט הוצאות: אין דמי ניהול, יש רק דמי הצטרפות של כמה אלפי שקלים, דמי תיווך של כ-2% בקנייה ודמי שיפוצים. כמו כן אין צורך להגיש ד"וחות מס הכנסה בארה"ב וגם לא בישראל. האפשרות להצטרף בסכום נמוך של 100,000 שקל, לחלוטין אטרקטיבית, כאשר ממול יש לרבים סכום כסף שכזה, הנמצא בחשבון הבנק ללא תשואה, במשך תקופות ארוכות.
ההשקעה היום בנדל"ן יוקרתי בארה"ב הינ ה מפתה ביותר: במקום השקעה בנכס יוקרתי בישראל, בתשואה של 2% ־3% ברוטו, בארה״ב הוא יקבל תשואה של פי 3 או פי 4, וגם יהיה הבעלים של נכס מפואר באזורי יוקרה בלב לוס אנג׳לס, פאלם ספרינגס או מיאמי, שבהן מחירי השכירות גבוהים פי 4 מאשר בישראל.
בזמנו אכן היתה בארה"ב ירידת מחירי נדל"ן גבוהה, אבל המצב השתנה מהקצה לקצה, והמחירים רק ממשיכים לעלות. ארה"ב הינה כיום היעד האטרקטיבי ביותר להגירה מכל מדינות העולם, וקיימת אליה נהירה בלתי פוסקת, במקביל לרכישת נדל"ן מקומי ע"י המהגרים הזורמים אליה: סעודים, כוויתים, סינים, יפאנים, אנגלים, אוסטרלים, והרשימה עוד ארוכה.
זיו: "חשוב לציין שהנשיא החדש דונלד טראמפ הינו בעד הקטנת הרגולציה על הבנקים בנושא ההלוואות, צעד שיגרום למחירי הנדל"ן לעלות. מאידך הוא עומד להטיל מגבלות על ההגירה הבלתי חוקית למדינה, מה שיגרום לחוסר בידיים עובדות של פועלי בנין, לעומת העסקת פועלי בניין מקומיים שתעלה לקבלנים כסף רב יותר, וזה אומר שהם ייאלצו להעלות את מחירי הנדל"ן. לכן מי שמעוניין להשקיע כיום בנדל"ן אמריקאי – זה הרגע. רגע לפני שהמחירים עומדים לעלות בשל הסיבות הנ"ל".
מתעניינים מוזמנים ליצור קשר באמצעות הטופס הבא*
