Bible Park USA – Executive Summary

גיוס ראשון – סבב שני

ההצעה מאפשרת למשקיעים להשתתף בגיוס הראשוני לפרויקט פארק התנ"ך הגדול והייחודי בארה"ב. SafeHarbor, יזמי הפארק, הינם היזמים של פארק נוסף, Hard Rock Park, אשר מוקם בימים אלה בדרום קרוליינה וצפוי להיפתח במהלך 2009.

פארק התנ"ך יוקם בנאשוויל, "עיר המוסיקה" של טנסי, השנייה בגודלה במדינה ובעלת הגידול הדמוגראפי המהיר ביותר. הפארק, אשר עלותו צפויה להיות כ-165 מיליון דולר, ימומן באמצעות הלוואות של כ-120 מיליון דולר והון עצמי של כ-45 מיליון דולר אשר יגויס בעיקר ממשקיעים מוסדיים. הפארק צפוי להיפתח במהלך 2009. בשלב זה מתבצע גיוס ראשוני של כ-2.75 מיליון דולר בתנאים מועדפים.

הפארק

בשנת 2003 החלו היזמים לפעול להקמת פארק שעשועים נושאי המבוסס על סיפורי תנ"ך והמיועד להיות הפארק הגדול ביותר בארה"ב בתחום. במשך שלוש שנים, צוות הניהול והפיתוח תכנן, עיצב, שכר מומחים ויועצים, וגייס צוות מוביל ליצירת הפרויקט אשר צפוי להיות האטרקציה התנ"כית המובילה בארה"ב. הבנייה צפויה להתחיל השנה. המיקום בו בחרו היזמים להקמת הפארק הוא נאשוויל במדינת טנסי (Nashville, Tennessee). הסיבה לבחירת מיקום זה הייתה מיקומה המרכזי של העיר, וידידותה של המדינה למבקרים. בנוסף לכך קיימת בעיר ובמדינה תשתית הכרחית לבנייתו של מיזם מסוג זה. בנאשוויל קיים מחסור של אתרי תיירות בסדר גודל ובאיכות של פרויקט כזה.

פרויקט פארק התנ"ך הינו הגדול מסוגו בארה"ב ומיועד לספק למבקרים חוויה ייחודית המשלבת בתוכה ידע כללי, הנאה וערך "רוחני" מוסף ו"תמורה עבור הכרטיס" למשפחות, קבוצות ויחידים.

הפארק יוקם על שטח של לפחות 100 אקרים, ויציע למבקרים בידור תוך חוויה לימודית, באמצעות שילוב של טכניקות מתקדמות, מיצגים ומודלים ריאליסטיים של סצנות וסיפורים מהתנ"ך.

הקונספט

פארק התנ"ך מתוכנן להיות ידידותי ומתאים לכל המשפחה, ידידותי לסביבה, א-פוליטי, ובלתי תלוי. הקונספט נבנה כך, שכל המבקרים ללא קשר לדתם ואמונתם, יחושו בנוח עם התכנים והאווירה השוררים במקום. בפארק לא יהיו מסרים חבויים או אג'נדות כאלו ואחרות, אלה מקור להנאה ולימוד בלבד.

הפארק ייהנה מדרישה גבוהה לפארקים נושאיים מחד ולחוויה דתית מאידך מצד תושבי האזור ותיירים. הפארק צפוי ליצור גידול במספר הביקורים באזור וליהנות מריכוזי אוכלוסיה גדולים הנמצאים במרחק נהיגה מנאשוויל.

קונספט הפארק תואם באופן מיוחד מאפיינים ואיכויות המזוהים עם התושבים וחתך התיירים המגיע לאזור.  הפארק יהווה אטרקציה תיירותית המתאימה ליום שלם ולמבקרים מכל הגילאים. גיבורי התנ"ך יקומו לתחייה, ושחקנים מנוסים יחד עם טכנולוגיה חדשנית יהפכו את סיפורי התנ"ך האהובים לממשיים.

הפארק יחולק ל-7 מתחמים עיקריים אשר כל אחד מהם יהווה אטרקציה בפני עצמה אך גם חלק מהמערך הכולל של הפארק. ברחבי הפארק יהיו מגוון אטרקציות והתנסויות, לרבות מתקני שעשועים, תיאטראות, גנים, מופעים, הצגות, מסעדות, חדרי פגישות, אולם חתונות, חנויות מזכרות ושני אגמים. כל המתקנים הללו, יהיו קשורים לסיפורי התנ"ך השונים, לאווירה ולצבעוניות שלהם המאפיינת אותם, ללא כל הטפה דתית.

המתחמים העיקריים:

• תיבת נוח – תיאטרון "זוגות זוגות"
• טיסה בארץ התנ"ך
• אקסודוס – סיפור יציאת מצרים
• תיאטרון בנושא חייו של ישו
• התנ"ך – רכבת חושך

הרצון ליצור פארק תנ"כי, מאפשר לשלב חוויות מהנות רבות ועיצוב ייחודי, אשר יהפכו את הפארק לאטרקציית "חובה" בנאשוויל. כדי להבטיח זאת, פותחה תוכנית שיווק מקיפה בכדי למשוך תיירים, תושבים, קבוצות מבקרים (כגון כנסיות, קבלות פנים, חתונות, בתי ספר וכד') להגיע לפארק.

מיקום ופוטנציאל השוק

הפארק ממוקם במחוז Rutherford הסמוך לנשוויל, במרחק של יום נסיעה מרוב תושבי המדינה. טנסי נמצאת במרכז איזור מדינות  ה-Bible Belt, איזור עם נטייה דתית ולפיכך פוטנציאל גבוה יותר. הפארק צפוי לארח 1.26 מיליון מבקרים בשנת הפעילות הראשונה ולהגיע ל-1.56 מיליון מבקרים בשנת הפעילות הרביעית. התחזיות מבוססות על ניתוח האוכלוסייה בנאשוויל והשוק התיירותי באזור וכן ניתוח פרויקטים מתחרים באזור זה בפרט, ובמדינה בכלל.

הפארק ייהנה מהיתרונות הבאים:

• קונספט שהינו "חובה לראות" אשר מתאים במיוחד לחתך התושבים והתיירים באזור.
• מספר התושבים והתיירים באזור הוא 13.9 מליון (מס' 15 בארה"ב).
• נאשוויל הינה העיר בעלת הגידול הדמוגראפי הגבוה ביותר במדינה, השכלה ממוצעת, והכנסה פנויה מעל לממוצע. שוק התיירות מאופיין בחתך גילאים נמוך מהממוצע, ומאופיין בטיולי משפחות המחפשות אטרקציות תיירותיות.
• התפתחות והתרחבות של תשתיות תחבורה ומלונאות באזור המהווה פוטנציאל לגידול במספר המבקרים.
• אין תחרות ישירה לפארק מסוג זה בסדר גודל בינוני, ובתמחור הצפוי.

מנהלי הפרויקט צופים הכנסות של כ-60 מיליון דולר ורווח תפעולי של כ-19 מיליון דולר בשנת הפעילות הראשונה. הערכות אלה מבוססות על 1.26 מיליון מבקרים בשנה הראשונה עם הוצאה ממוצעת של 47.27 דולר למבקר.

הקרקע

הקרקעות אשר חלקן כבר נקנו וחלקן בתהליך רכישה הינן בגודל של כ-270 אקרים. לפחות 100 אקרים מתוכן מיועדות להקמת הפארק. יתרת הקרקעות מיועדת לפיתוח המתקנים הנלווים לפארק כדוגמת מלונות, מסעדות, חנויות וכד'.

ההשקעה

הפרויקט צפוי לגייס כאמור כ-45 מיליון דולר כהון עצמי במהלך החודשיים הקרובים. בשלב הנוכחי נערך גיוס מקדמי (Friends & Family"") של כ-2.75 מיליון דולר על ידי היזמים בתנאים מועדפים. השותפות הנוכחית תרכוש את הקרקעות, אשר חלקן יועברו לטובת הפארק וחלקן יישארו בבעלות השותפות לטובת פיתוח מתקנים משלימים כדוגמת מלון, קניון וכד'. הגיוס הבא שיערך בשלב השני, יהיה עבור השקעה בפארק בלבד. בגיוס הנוכחי, הראשוני, תהיה עדיפות בתנאי ההשקעה, שכן הם מקבלים בנוסף להשקעה בפארק גם אחזקה של 20% בקרקעות נוספות, וכן הגנה נוספת, שכן במקרה והפרויקט לא יצא לפועל, המשקיעים בסיבוב זה יקבלו את החזר ההשקעה ממכירת הקרקעות הנוספות או פיתוחן. שווי הקרקעות הללו צפוי לעלות בצורה משמעותית לכשיתחילו העבודות להקמת הפארק, ולפיכך אחזקה זו של 20% מיתרת הקרקעות צפויה להוות תוספת משמעותית לתשואה. עם זאת בחישוב התשואה הצפויה, לא תומחרה תרומת הקרקע לתשואה.

סה"כ הסכום המגויס כרגע עומד על כ-1,100,000$. גוייסו  550,000$, ולאור האפשרות להגדיל את סכום הגיוס, מגייסים  סכום נוסף של 550,000$ ביחידות של 50,000$.

תשואה צפויה

תקופת ההשקעה הצפויה הינה כ-4-6 שנים במהלכן צפוי החזר ההשקעה וחלוקת הרווחים. על פי התוכנית העסקית עד שנת 2014, החזר ההשקעה על ההשקעה בפארק צפוי להיות כ-40%-50% לשנה. לתשואה על ההשקעה בפארק עצמו תתווסף תשואה בגין חלקם של המשקיעים גם בפיתוח הקרקעות הנוספות, אשר צפויה להיות משמעותית. עם זאת, קיימת אפשרות לאחזקת הפרויקט כנכס מניב באמצעות ביצוע מימון מחדש (refinancing) אשר יאפשר החזר ההון העצמי וחלוקת רווחים, והמשך חלוקת רווחים שנתית עד למכירת הנכסים.

כיום נערך גיוס של כ-550,000$ נוספים לפרויקט החל מ- 50,000$ (דולר) למשקיע. המשקיעים יהיו זכאים לתשואה מועדפת מצטברת של 10% לשנה ובנוסף ל-75% מיתרת הרווחים המחולקים לשותפות. דמי ניהול שנתיים – 1.8% לשנה.