| ביז-טק - ערוץ המדיה לעסקים מגזין דיגיטלי לעסקים וצרכנות |
כל מה שקורה מאחורי הקלעים של עולם העסקים
אם גם לכם יש סיפור עסקי מענייין ? רוצים שיכתבו עליכם ? לחצו כאן
סיקור כנס תכנון ובנייה ה-10 של משרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'
במעמד שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין
14/6/22
ביום, ה-14.6.22, התקיים בגן אירועים בשפיים הכנס ה-10 לתכנון ובנייה של משרד עורכי הדין אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'. בין משתתפי הכנס ניתן למנות את שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין; מנכ"לית מנהל התכנון, דלית זילבר ומנהל רמ"י, יעקב (יענקי) קוינט. להלן עיקרי הדברים שנאמרו בכנס.
עו"ד איל מאמו, שותף בכיר, מחלקת המקרקעין והבניה במרד עורכי הדין אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', אמר בפתח הכנס: "בשנה שחלפה, קרו לא מעט דברים ועברו לא מעט רפורמות. חלקן במסגרת חוק ההסדרים וחלקן לא, כמו הארכת הותמ"ל. אחד השינויים הדרמטיים שקרו השנה, היא תכנית המטרו – פרויקט חסר תקדים בייחודו ובהיקפו. המדינה שלנו עדיין בפיגור בפיתוח תשתיות והתכנון כעת נועד לטפל בכשלים רבים שהולכים שנים אחורה. עדיין, ישנם קונפליקטים רבים סביב תכנון התשתיות. כלי הוועדה לתשתיות לאומיות (הות"ל) הוא כלי רב עצמה שאין לו אח ורע בעולם התכנון. המדינה בפקק וישנם דברים הנדרשים לטיפול ותכנון תשתיתי נכון וזאת בכדי לאפשר חיים טובים, בעיר, בכפר ובכלל".
במהלך היום נערך מושב מיוחד עם שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין. להלן עיקרי דבריו:
כשנשאל באשר לחלופות שנמצאות על שולחן הכנסת ועלולות לעבור בשל מצב הקואליציה ענה: "רוב המוחלט של החקיקה שיזמנו כבר עבר – בחוק ההסדרים האחרון שעבר. בין אם זה הרפורמה בהתחדשות העירונית, הרפורמה בדיור בהשכרה לטווח ארוך ועוד. כרגע יש את החלופה של שקד שקרובה לסיום ולנו יש את חוק המכר שמתקדם יחסית מהר בוועדה אבל גם איתו לא חיכינו והעברנו בשבוע האחרון החלטה של מועצת רמ"י שמחילה את התנאים של חוק המכר על כל המכרזים של המדינה מעתה והלאה. ההחלטה עברה ונכנסה לתוקף ותהיה בכל המכרזים שלנו. לכן, כן כנסת או לא כנסת, את השינוי הדרמטי אנחנו כבר עושים מעכשיו. כל שאר ההחלטות שעליהם בנויים הצעדים הנוספים, כמעט כולם לא דורשים חקיקה. נשארה לנו עוד החלטה אחת שאני מקווה שנאשר אותה בקבינט הדיור – הגדלת הסבסוד לקבלנים בפריפריה כדי לדאוג שמכרזים לא יפלו בפריפריה. אני מאמין שעם הכנסת או בלעדיה, חוק המכר בסוף יחוקק בצורה כזו או אחרת – גם אם הכנסת תחליט לצאת לבחירות."
באשר לאפשרות של העלאת מחירי הדיור על ידי הקבלנים בעקבות ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה: "כשאני מדבר על זוגות צעירים, ואלה שנכנסים לדירות בהנחה, הנושא של עליית מחיר בגלל מדד התשומות – זה לא מעניין כי שם הוא קבוע. אני כמדינה מוותר על ההכנסות מהקרקע כי ברור שהקבלן הוא לא פראייר אם הוא מקבל פחות בגלל ביטול ההצמדה, הוא ישלם למדינה פחות על הקרקע ואז הרוכש משלם פחות על הדירה. זה בדיוק מה שאני רוצה כי הגישה שלי מהרגע הראשון הייתה שהמדינה צריכה להפסיק לספסר בקרקעות שמתייקרות בגלל שאין מספיק היצע. היה פה שיתוק של שנתיים, לא קיבלו מספיק שיווקים, ולכן המדינה פה צריכה לקחת על זה אחריות ובמקום להרוויח על זה להחזיר את הכסף לזוגות הצעירים. לגבי השוק החופשי, פה יש מחלוקת לגבי ההערכה מה יהיה. בסוף, לא ראיתי יזם או קבלן אחד שמכר בפחות ממה שהם מוכנים לקנות ממנו. גם אם הוא יקבל ממני קרקע בחינם, אם בתנאי השוק כשיש פער בין היצע לביקוש, ויקנו ממנו ביוקר, הוא ימכור ביוקר. אם הוא יכול להעלות את המחירים בלי שום קשר לחוק המכר, הוא יעשה זאת".
עוד הוסיף: "אני לא אומר לזוגות צעירים לא לקנות דירות, כי המחירים ירדו. אם יש זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ויש לו כסף, אני מציע לו להירשם להגרלות. 30 אלף זוגות יזכו השנה ובשנה הבאה יזכו עוד זוגות. אם יפנו לפריפריה יגדילו את הסיכויים." באשר לדברים שאמר בתחילת כהונתו על כך שמחירי הדיור יעלו הסביר כי: "לא השלנו את עצמנו ולא התחייבנו שמחירי הדירות ירדו, ואני לא אוהב לשקר לציבור. לכן אמרתי שהם יוסיפו לעלות. והגעתי למסקנה הזו אחרי שראיתי שני דברים: הראשון, שהייתה ירידה דרמטית בשיווקי הקרקעות ע"י רמ"י ב-2020, כשגם ב-2019 השיווקים היו נמוכים והבנתי שאלה תהליכים שייקח זמן עד שיתחילו להשפיע על השוק; עניין אחר שראיתי היה המחירים שהיזמים שילמו על קרקעות".
עוד נשאל על יציאת המשקיעים מהשוק שהיו פעם שליש מהשוק וכיום מהווים רק 15%, ושהדבר מביא לעלייה בשוק השכירות. על כל הגיב שהדברים אינם ניכרים בנתוני הלמ"ס וכי הוא נוטה לסמוך על הנתונים. עוד הוסיף: "מה שחשוב לי זה איך לאפשר לזוגות צעירים שאין להם דירה וכסף לקנות דירה ראשונה. זוג צעיר שקונה דירה במקום משקיע היה שוכר אם לא היה קונה אותה. אין ספק שסיפור השכירות הוא חשוב וצפינו את המצב ולכן שמנו את השכירויות במקום גבוה בסדר העדיפויות שלנו. דירה להשכירה שיווקה בשנה שעברה 6,500 דירות, שזה שקול ל-5 שנים. השנה שמנו יעד של 10,000 דירות. בנוסף הוספנו רפורמה של חוק ההסדרים שמעודדת יזמים לבנות השכרה ארוכת טווח. אם נמשיך בדרך הזו, נגיע בתוך כמה שנים לעשרות אלפי יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך".
• מיכל טוכלר אהרוני, סמכנ"ל תכנון אסטרטגי בחברת נמלי ישראל פתחה את הכנס מיד לאחר דבריו של עו"ד מאמו, במספר נתונים מעניינים הנוגעים לנמלי הים: "הכלכלה שלנו תלויה לחלוטין בנמלי הים. 99% מהסחר הבינלאומי (ייבוא וייצוא) נעשה דרך נמלי הים כך שמדובר בתשתית קריטית שאם היא לא יעילה זה משפיע על כל המשק בישראל. הנמלים הם מחוללי צמיחה כלכלית – לא רק שהבנייה של הנמלים ושמירה על תשתית מתאימה למשק היא צורך אלא שהם גם מחוללי צמיחה. התרומה שלהם מסתכמת ב-9 מיליארד שקל לתוצר המשק. ענף שנהנה מהרבה מאוד כסף, המכפיל של הענף הוא 11. מעבר לתרומה המשקית זו התרומה לכלכלה העירונית. הערים הגדולות בעולם צמחו סביב הנמלים, סביב הסחר. בעבודה שעשינו בשנתיים האחרונות ראינו שהתרומה לתוצר העירוני עומדת על 1.8 מיליארד ₪ בשנה בנמל אשדוד. חיפה שנמצאת במצב תחרותי יותר חלש מאשדוד נהנית מתרומה של 1.52 מיליארד ₪ בשנה כתוצאה מהנמל. הערים רוצות את הפיתוח הנמלי כי הן מבינות את המשמעות של הפיתוח הנמלי לכלכלה העירונית, התרומה במקומות תעסוקה ולמסחר סביב."
• במושב מיוחד, דלית זילבר, מנכ"לית מנהל התכנון, נשאלה על ידי עו"ד איל מאמו כיצד היא מסכמת את תקופת כהונתה וענתה כי: "התכנון עבר מהפכה בשנים האחרונות בכל קנה מידה, מנהל התכנון הפך להיות יחידה עצמאית - הן בהיקפי הפעילות שלו והן בהישגיו. לא רק במספר יחידות הדיור שמסתכמות במעל ל-600 אלף יח"ד, אלא גם ברמה של התשתיות. המטרו מבחינתי זה אחד הדברים שאין לו תחליף, יותר מ-70 שנה בלי מטרו, מצב שלא יכול להמשיך להתקיים לאור קצב הכפלת האוכלוסייה במדינה שלנו. הצפיפות, דרמה גדולה שתלך ותשפיע פה בשנים הקרובות. המדינה מצד אחד מכפילה את עצמה מבחינת אוכלוסייה, ב-2040 נהיה 13.5 מיליון, 2050 - 16 מיליון, וזה כבר כאן ואנחנו חייבים לדבר על זה. לכן הנושא של תחבורה ציבורית הוא כה חשוב, וכך גם הנושא של הפריסה המרחבית – לאו דווקא בנייה לגובה אלא בנייה שתופסת את הרחוב, שילוב של עירוב שימושים. האישור שהושג בהקשר הזה היווה אישור משמעותי במועצה הארצית."
עוד נשאלה זילבר האם היה נכון להמשיך לקדם תוכניות ותמ"ליות שיוצאות החוצה מהליך התכנון הרגיל ולדבריה: "נכון, יש לא מעט ביקורת על כך. בסוף היום צריך לזכור שיש לותמ"ל הרבה מאוד תוכניות של התחדשות עירונית ושל חברה ערבית שיש שם יתרונות יחסיים. אומר עוד משהו על הותמ"ל - אסור להציף אותו. היום על שולחן הותמ"ל יש 60 תוכניות - זה המון. הוא הפך להיות משהו ששרים מאוד אוהבים אותו, אבל צריך לזכור שיש גם ועדות מחוזיות שצמצמו את הלוחות זמנים שלהם ומאוד מחויבות. הותמ"ל צריך לגעת בתוכניות מאוד מורכבות עם ערך מוסף."
באשר להקמת היישובים החדשים בנגב, אמרה זילבר: "העמדה שלי ושל מנהל התכנון ושל המועצה הארצית בנוגע ליישובים חדשים ידועה. זה נושא עם הרבה רעש, אבל בסוף בשטח זה לא השינוי הגדול. אני מדברת על 16 מיליון תושבים ב-2050, זה לא יקרה ביישובים החדשים שאולי בעוד עשרות שנים יחיו שם כמה מאות אנשים. אנחנו מדברים על מסות גדולות בעיר, על תכנון נכון, על התחדשות, על האינטנסיביות, על תחבורה ציבורית שחייבת להיות, התשתיות הנדרשות. אין הרבה אקשן סביב היישובים האלה, בואו נראה מה מהם יצא, אני לא מאמינה שזה באמת העתיד של מדינת ישראל, הוא לא שם. שוב, הוא בעיר, אין לנו ברירה אחרת.
• במושב מיוחד נוסף שהתמקד בעתיד הנגב נשאל יעקב (יענקי) קוינט, מנהל רמ"י, על שילוב הנגב בתוכניות העתידיות: "בשנה-שנה וחצי האחרונות אנחנו רואים שם תנופה אדירה ושגשוג, עשרות אלפי תוכניות דיור חדשים, יישובים חדשים. יש את השחקנים הכי טובים על מגרש, אנשים רציניים ורואים את זה, ראשי עיר. אנחנו מתקדמים איתם ואין לנו חסמים מולם, למרות הקשיים. את התנופה והשגשוג בדיור צריכים לעשות את זה גם בתחבורה ובתעסוקה כדי שהפיתוח ימומש. היינו שמחים לשכפל את מה שקרה בשנה-שנה וחצי האחרונות בנגב ולהעתיק את זה לצפון.
אני חושב שמה שגרם לשינוי נעוץ בשני היבטים. קודם כל, ההרכב הפרסונלי, ראשי הרשויות מאוד מוכוונים פיתוח ומושקעים בזה. ובסוף גם מחירי הדיור שעולים. קשה להשיג דירה במרכז אז זה גורם תנופת פיתוח בנגב. זה לא משהו שצריך להתבייש בו, יש גם צדדים חיוביים לעליית מחירי הדיור."
עוד הוסיף ואמר בהקשר לאגף התקציבים ורמ"י: "אנחנו בקונפליקט עם אגף התקציבים על 30,000 ₪ למוסדות ציבור. בהחלטה של מועצת מקרקעי ישראל הוחלט לתת תוספת של 30 אלף ₪ לכל יחידת דיור שתשווק (15 אלף במועד השיווק ו-15 אלף נוספים במועד ההיתר כדי לתמרץ את הוצאה ההיתרים). אנחנו עדיין בסוג של קונפליקט איתם. ועדיין, אני חושב שבאגף התקציבים, יש שיח.
לגבי רמ"י, רמ"י מנהלת את משאב הקרקע. אין שום כוונה שהתמורות מההכנסות ילכו לטובת פרטיים או לטובת יחידים. זה יכול ללכת לטובת ציבור, כמו תכנית "דירה בהנחה", או לטובת קבלנים, או שזה יישאר בקופה. חלק גדולות מהתמורות שנכנסות לקרקע משמש להיטלי השבחה, העתקת בסיסי צהל, טיהור קרקעות, בניית מוסדות ציבור – מה שנדרש מאיתנו כדי לייצר את עתודות הקרקע הבאות. וגם לממן או לייצר הפחתה שייצרו את הדירות בהנחה לזוגות צעירים ומחוסרי דיור שלא יכולים לעמוד בעליית מחירי הדיור. ההחלטה האחרונה הייתה מאוד משמעותית כי היא הגדילה בשליש את היקף יחידות הדיור, הגדילה את ההנחה ובעצם קיבעה אותה עם הנושא של ההצמדה למדד תשומות הבנייה. במקום 60% מהדירות שיהיו מחיר מטרה, עכשיו יהיו 80% - מכל 5 דירות שאנחנו משווקים, 4 הולכות כדיור מופחת לצעירים. המחיר מקובע ל-2020, לכאורה, הזוגות יכולים להיות אדישים לעליית המחירים. העלייה היא מינורית כשהתשומות עצמן מוצמדות למדד תשומות הבנייה. אגב, זה לא על חשבון הקבלנים, אלא על חשבון הקרקע. פה הקרקע במדינה סופגת את זה."
על התחדשות עירונית בנגב: "התחדשות עירונית ככלל צריכה להיעשות במקומות שזה כלכלי. לצד זה, יש תמיכה משמעותית של הרשות להתחדשות עירונית. חלקנו מצומצם בנושא של התחדשות עירונית אבל לקחנו את מגרשי ההשלמה וביקשנו להחליף אותם במה שנקרא חלף מגרשי השלמה. לקחנו את התמורה מהשיווקים, להעביר אותה ככסף ביניים לטובת הרשות המקומית, לטובת הפרויקטים שייצרו את ההשלמה. זה הרבה יותר טוב ממגרשי ההשלמה, את יכולה לקחת את הכסף על פרויקטים לאורך, לרוחב, על מספר פרויקטים. יש לזה יעילות יותר גבוהה. אנחנו מקווים שהפיילוט יסתיים בהצלחה. במסגרת הסכמי הגג, חלק מהמגרשים מיועדים לטובת מגרשי השלמה, ולכן התמורות שילכו לקחת בהחלט יכולות לתרום לטובת ההתחדשות העירונית. רמ"י תיכנס דווקא במרכז הארץ ופחות בפריפריה, תכנון של שכונות של צמודי קרקע שאפשר להפוך אותם להתחדשות עירונית, אולי אזורים חקלאיים צמודי דופן שניתן לשנות אותם – אנחנו עוד חושבים על כך. אבל שם אנחנו נמצאים בהתחדשות העירונית.
אם גם לכם יש סיפור עסקי מענייין ? רוצים שיכתבו עליכם ? לחצו כאן
בערוץ המדיה לעסקים של ביז-טק
